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LEY 5/2014, DE 26 DE DICIEMBRE, DE VIVIENDA PROTEGIDA DE CANTABRIA.

Comunidad Autónoma de Cantabria

BOE 23 de 27/01/2015

Redacción publicada el 30/12/2015


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  • CAPÍTULO I. Régimen jurídico de la vivienda protegida
  • CAPÍTULO II. La calificación de las viviendas protegidas
  • CAPÍTULO III. Promoción de las viviendas protegidas
  • CAPÍTULO IV. Acceso a las viviendas protegidas
  • CAPÍTULO V. Programación en materia de vivienda
  • CAPÍTULO VI. Viviendas protegidas propiedad de la Comunidad Autónoma de Cantabria
  • CAPÍTULO VII. Inspección y régimen sancionador en materia de vivienda protegida
    • Sección 1.ª Inspección en materia de vivienda protegida
    • Sección 2.ª Régimen sancionador
    • Sección 3.ª Infracciones y sanciones en materia de vivienda protegida
  • CAPÍTULO VIII. Emergencia habitacional
  • Disposición adicional cuarta. Viviendas acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre
  • Disposiciones Derogatorias
EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANTABRIA

Conózcase que el Parlamento de Cantabria ha aprobado y yo, en nombre de Su Majestad el Rey, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 15.2.º del Estatuto de Autonomía para Cantabria, promulgo la siguiente Ley de Cantabria 5/2014, de 26 de diciembre, de Vivienda Protegida de Cantabria.

PREÁMBULO

I

La Constitución Española consagra los principios rectores de la política social y económica que deben inspirar la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. Uno de dichos principios consagra el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y ordena a los poderes públicos, que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho.

Directamente relacionado con la vivienda, cabe recordar que el artículo 24.3 del Estatuto de Autonomía de Cantabria, aprobado por Ley Orgánica 8/1981, de 30 de diciembre, atribuye la competencia exclusiva en materia de vivienda a la Comunidad Autónoma de Cantabria.

Desde la aprobación del Estatuto en la Comunidad Autónoma de Cantabria no se había establecido un marco legal de la vivienda protegida, por lo que el régimen jurídico aplicable a la vivienda protegida era el contenido en la normativa estatal anterior al Estatuto: fundamentalmente el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda; el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla aquél y el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial. Con posterioridad fueron aprobados diversos decretos que desarrollaban planes estatales y autonómicos de vivienda.

La presente ley constituye un paso muy importante, no sólo por ser la primera Ley que se dicta en Cantabria sobre vivienda protegida sino, sobre todo, porque establece un marco jurídico abierto, que sienta las bases necesarias para hacer efectivo el derecho a la vivienda, y que posibilita dar respuesta rápida a las necesidades sociales y a los cambios normativos o económicos que puedan producirse, favoreciendo que mediante su desarrollo puedan establecerse las políticas que atiendan a dichos cambios.

La Ley se estructura en siete capítulos, con cincuenta y seis artículos, doce disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, dos disposiciones derogatorias y cuatro disposiciones finales, siendo sus aspectos más destacados los que se indican a continuación.

II

Antes de entrar en los aspectos destacados de la Ley debe hacerse una mención especial a la regulación del silencio administrativo en los distintos procedimientos que la Ley establece.

La Ley 17/2009, de 23 de noviembre, de libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, dispone que en los procesos de autorización la regla general es el silencio positivo, aunque excluye los servicios sociales relativos a la vivienda social.

El ámbito de aplicación de la presente ley es más amplio que el que abarcan los servicios sociales relacionados con la vivienda social, por ello, siguiendo los principios de la citada Ley 17/2009, se ha optado por el silencio positivo en los procedimientos en los que la resolución produce efectos que afectan al interesado y a la Administración Pública, y por el silencio negativo cuando los efectos de dichos procedimientos pueden afectar a la esfera jurídica o patrimonial de terceros, como son los potenciales demandantes o adquirentes de viviendas que tienen la condición de consumidores. La finalidad es proteger al ciudadano en el proceso de toma de decisión de compra o alquiler de vivienda protegida, para que reúna las condiciones de seguridad jurídica necesarias en un negocio jurídico tan importante para la esfera jurídico-patrimonial como es el que procura la vivienda familiar. Se entiende que en esos casos concurren razones de interés general que justifican el silencio negativo, porque otorga seguridad jurídica a los adquirentes y a los arrendatarios de vivienda protegida.

III

El capítulo I regula el régimen jurídico de la vivienda protegida, quiénes pueden ser sus propietarios y sus usuarios, mantiene la obligación de destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente, y establece las causas que pueden justificar que la vivienda no sea ocupada temporalmente.

La ley ha optado por una regulación abierta que permita una intervención rápida en aspectos tales como el precio y la superficie máximos de las viviendas, el precio de los terrenos o la duración del régimen de protección. Todos ellos son elementos sensibles a situaciones socioeconómicas y tienen gran incidencia en el mercado y las transmisiones inmobiliarias.

El capítulo I recoge además la posibilidad de que, en desarrollo de políticas de vivienda, se puedan proteger fórmulas intermedias entre la vivienda habitual y la colectiva. Se trata de fórmulas novedosas que pretenden dar respuesta a necesidades singulares de colectivos merecedores de atención. La ley cita algunos, a modo de ejemplo: personas dependientes, de la tercera edad, etc, dejando abierta la enumeración ante la posibilidad de que puedan emerger otros colectivos distintos también merecedores de protección.

IV

El capítulo II regula la calificación de las viviendas protegidas, primer paso para que las viviendas de una proyectada promoción tengan la cualidad de «viviendas protegidas».

En relación con el silencio negativo del procedimiento para otorgar la calificación de la vivienda como protegida, cabe señalar que la resolución de calificación conlleva bonificaciones fiscales en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados e Impuesto de Bienes Inmuebles, y reducciones en el arancel de notarios y registradores, por lo que afecta a la materia tributaria que está expresamente excluida del ámbito de aplicación de la Ley de Libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio. La calificación afecta al cumplimiento de deberes y cargas impuestas para el desarrollo de los suelos por la legislación urbanística y a derechos de los consumidores, en cuanto que otorga a las viviendas una naturaleza jurídica especial que lleva aparejado el cumplimiento de determinados requisitos por parte del adquirente, y al sometimiento a un régimen de obligaciones y limitaciones de uso.

Con la finalidad de proteger a los adquirentes de las viviendas se establecen dos medidas: la necesidad de autorización del cambio de titularidad de la calificación, y la posibilidad de optar entre resolver el contrato o rehabilitar el procedimiento de calificación definitiva en los casos en que ésta sea denegada.

Por último, la ley anuda la descalificación voluntaria de las viviendas a la existencia de razones de interés público y a las necesidades de política de la vivienda, limitando de esta forma la potestad discrecional vigente hasta ahora en materia de descalificación de viviendas.

V

Una vez otorgada la calificación, la promoción de viviendas pasa a ser una promoción de viviendas protegidas. El capítulo III está dedicado a la regulación de la promoción de viviendas protegidas conservando la tradicional distinción entre viviendas de promoción pública y viviendas de promoción privada. Regula la responsabilidad administrativa del promotor (independiente de la civil) por la aparición de vicios o defectos que se manifiesten en los cinco años desde la calificación definitiva de la vivienda, recogiendo la tradicional protección administrativa del adquirente de la vivienda protegida, y otorga rango legal a las obligaciones de incluir en la publicidad la información de la naturaleza de vivienda protegida.

VI

El capítulo IV contiene un conjunto de medidas referidas al acceso a las viviendas protegidas.

En primer lugar, se regula la adjudicación de viviendas protegidas y se consagran los principios de concurrencia y publicidad como principios rectores de los procesos de adjudicación, creándose a tales efectos el registro de demandantes de viviendas protegidas.

En segundo lugar, con el fin de garantizar el cumplimiento de los requisitos exigidos a los propietarios y usuarios de las viviendas protegidas, a los contratos y demás negocios jurídicos que se celebren sobre las viviendas protegidas, y a la entrega de cantidades a cuenta en la compraventa de viviendas protegidas en construcción, se establecen procedimientos de autorización o visado con distintos regímenes de silencio, justificándose el silencio negativo del procedimiento de autorización de percepción de cantidades a cuenta en la protección de los derechos económicos de los adquirentes de vivienda. Con el fin de sistematizar toda la información acerca de las viviendas protegidas, se crea el registro de viviendas protegidas de Cantabria.

Por último, se establece un derecho de adquisición preferente de la Comunidad Autónoma sobre las viviendas protegidas mientras se mantenga su régimen de protección.

VII

El capítulo V está dedicado a la programación en materia de vivienda, definiendo su objeto, las líneas maestras del procedimiento de elaboración del Plan de Vivienda de Cantabria y su contenido mínimo.

VIII

El capítulo VI está destinado a las viviendas de titularidad de la Comunidad Autónoma de Cantabria poniendo de relieve el compromiso con los sectores sociales desfavorecidos, con la adopción de medidas tales como la creación de un parque público de vivienda en alquiler, y las dirigidas a evitar la resolución del contrato y el indeseado desahucio, gracias a la posibilidad de evaluar la gravedad de los impagos y las circunstancias personales y familiares.

IX

La inspección y el régimen sancionador en materia de vivienda protegida aparecen sistematizados en el capítulo VII. Su principio básico es la regulación de la actividad inspectora para garantizar el cumplimiento de la normativa de vivienda, atribuyendo a los empleados públicos que las realicen la condición de agentes de la autoridad, y dotándolos de las competencias necesarias para conseguir tal fin. Se establece, asimismo, la exigencia legal del deber de información y colaboración con la inspección.

La ley regula además la competencia y el procedimiento en materia sancionadora, inspirados en los principios constitucionales de presunción de inocencia, legalidad y tipicidad. Las infracciones tipificadas corresponden a los incumplimientos de las normas que establecen deberes y prohibiciones y se clasifican en función de su gravedad en leves, graves y muy graves. En lo que se refiere a las sanciones se establece una cuantía acorde con la gravedad de los hechos, señalándose además medidas complementarias para reforzar la potestad sancionadora.

X

Las disposiciones adicionales contienen medidas legislativas de distinta naturaleza.

Entre dichas medidas cabe destacar la descalificación de las viviendas anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, excepto en los casos en que estén emplazadas en un suelo adquirido por expropiación forzosa. El precio de venta y renta de dichas viviendas fue liberalizado por el Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, que no modificó su régimen de protección de 50 años, por lo que las viviendas siguen afectadas al régimen jurídico de viviendas protegidas a pesar de tener un precio de venta o renta libre.

No cabe olvidar que la ordenación territorial y urbana puede tener incidencia en la vivienda, por ello se establece un informe preceptivo en materia de vivienda en relación con los instrumentos de planeamiento.

También se recoge la posibilidad de celebrar convenios que permitan que algunos de los trámites administrativos relacionados con la transmisión y disposición de viviendas protegidas puedan realizarse por los notarios intervinientes, a solicitud de los interesados, con el objeto de que los principios de colaboración y coordinación administrativa se traduzcan en una mayor transparencia, reducción de cargas administrativas, y seguridad jurídica para los ciudadanos.

Las disposiciones adicionales contienen además un bloque normativo autónomo, no necesitado de desarrollo, aplicable de forma inmediata a la entrada en vigor de la ley, regulando aspectos como el módulo básico autonómico, el precio máximo de venta y renta de las viviendas protegidas, los requisitos de los usuarios de las viviendas o los ámbitos territoriales.

XI

La ley atiende a la situación actual de muchas familias y jóvenes que adquirieron una vivienda con el fin de iniciar un proyecto de vida para lo que asumieron hipotecas y cargas que la actual coyuntura económica de falta de empleo les impide atender, hasta el punto de que muchos de ellos se han visto obligados a abandonar la vivienda por no poder asumir los gastos que conlleva y convivir con familiares. La venta de la vivienda con el fin de evitar gastos y hacer frente al pago de la hipoteca topa con la contracción del crédito que dificulta el acceso a la financiación a las personas que cumplen las condiciones económicas para acceder a este tipo de viviendas. Con el fin de facilitar la venta de las viviendas, la disposición transitoria primera de la ley abre, durante un período de dos años, el abanico de posibles adquirentes.

El nuevo plan estatal, aprobado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, reorienta las políticas de vivienda hacia el alquiler y la rehabilitación y carece de un marco financiero de apoyo a la promoción y adquisición de las viviendas protegidas. Como consecuencia, ha desaparecido la regulación que se venía aplicando a las viviendas de protección oficial clasificándolas en función de las categorías subvencionables que establecía cada Plan: régimen especial, general, concertado, etc., por ello la disposición transitoria segunda establece los mecanismos para que los planeamientos que prevén la construcción de viviendas protegidas puedan desarrollarse sean cuales sean sus previsiones en relación con las viviendas protegidas. El sistema se completa con otra disposición transitoria para regular el valor del suelo.

La ley se completa con dos disposiciones derogatorias y cuatro disposiciones finales que habilitan al Gobierno de Cantabria para regular las condiciones de diseño y habitabilidad de las viviendas de Cantabria, fijan el título competencial, y facultan al propio Gobierno para el desarrollo de la ley y determinan su entrada en vigor.

CAPÍTULO I
Régimen jurídico de la vivienda protegida

Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación.

La presente ley tiene por objeto fomentar el acceso a la vivienda en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Cantabria regulando el régimen jurídico, las actuaciones administrativas en materia de vivienda protegida y la emergencia habitacional.


Se modifica por el art. 11.1 de la Ley 6/2015, de 28 de diciembre. Ref. BOE-A-2016-478.

Artículo 2. Concepto de vivienda protegida.

1. Es vivienda protegida aquella que, cumpliendo los requisitos y condiciones de uso, destino, precio y superficie establecidos por la presente ley y en sus disposiciones de desarrollo, es calificada como tal por un acto administrativo dictado por el órgano competente en materia de vivienda.

2. Pueden ser además objeto de protección, en los términos que se establezcan por las disposiciones que desarrollen la presente ley:

a) Los terrenos y obras de urbanización necesarias para llevar a cabo la construcción de las viviendas protegidas, los locales comerciales, garajes, anejos, trasteros y otros elementos de la vivienda.

b) Aquellos alojamientos que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la colectiva, como residencias de estudiantes, de deportistas, apartamentos tutelados o alojamientos asistidos para personas de la tercera edad, personas dependientes u otros colectivos cuyas características lo hagan aconsejable.

3. A efectos de la presente ley, la denominación de vivienda protegida incluye también el resto de los elementos protegidos vinculados a ella.

Artículo 3. Propietarios y usuarios.

1. Podrán ser propietarios de las viviendas protegidas las personas físicas o jurídicas.

2. Únicamente las personas físicas podrán ser usuarios de las viviendas protegidas. También podrán ser usuarios de las viviendas protegidas las administraciones públicas o entidades públicas o privadas para destinarlas al alojamiento de personas pertenecientes a colectivos vulnerables que precisen de tutela especial.

Artículo 4. Requisitos de los usuarios de viviendas protegidas.

1. Los usuarios de las viviendas protegidas deberán cumplir además de los requisitos económicos y personales que se establezcan, los siguientes:

a) Carecer de una vivienda en propiedad.

b) No ostentar la titularidad de un derecho real de goce o disfrute vitalicio sobre una vivienda.

c) Estar debidamente inscritos en el Registro de demandantes de viviendas protegidas de Cantabria.

2. Excepcionalmente podrán ser usuarios de las viviendas quienes no cumpliendo las condiciones establecidas en los apartados a) y b) anteriores, se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

a) Haber sido privados del derecho a usar la vivienda como consecuencia de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que se encuentren al corriente de pago de las pensiones alimenticias y compensatorias.

b) Que la vivienda esté sujeta a expediente de expropiación forzosa.

c) Que la vivienda esté afectada por actuaciones de emergencia o remodelaciones urbanas que hayan implicado la pérdida del uso de la vivienda.

3. El Gobierno mediante decreto establecerá los requisitos económicos de los usuarios de las viviendas, niveles de renta y, en su caso, los coeficientes de ponderación.

4. El Gobierno mediante decreto podrá regular otras situaciones excepcionales que justifiquen exonerar a los usuarios de las viviendas del cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1.a) y 1.b) de este artículo.

5. Las normas que establezcan los requisitos económicos de los usuarios de las viviendas podrán determinar la ponderación de los ingresos familiares aplicando coeficientes en función del número de miembros de la unidad familiar, la edad, existencia de discapacitados en la misma y otros factores que se estimen oportunos, teniendo en cuenta criterios de progresividad en su determinación.

Artículo 5. Destino y ocupación de las viviendas protegidas.

1. Las viviendas protegidas deberán destinarse a domicilio habitual y permanente de sus propietarios o de los titulares de los negocios jurídicos que, habiendo sido autorizados, confieren a su titular el derecho a establecer en la vivienda su domicilio habitual y permanente.

2. La ocupación de las viviendas protegidas deberá efectuarse en el plazo de seis meses a contar desde su adquisición salvo que medie autorización para no ocupar temporalmente la vivienda. Dicho plazo se contará a partir de la fecha de notificación de la calificación definitiva cuando se trate de viviendas promovidas para uso propio.

3. Es domicilio habitual aquel que es ocupado de forma efectiva por sus usuarios. Se entenderá que existe habitualidad cuando la vivienda permanezca ocupada más de seis meses seguidos en el término de un año, salvo que medie autorización para no ocupar temporalmente la vivienda.

4. Es domicilio permanente aquel que constituye la residencia de su usuario.

5. La vivienda no perderá el carácter de domicilio permanente por el hecho de que cualquier miembro de la familia o unidad de convivencia ejerza en ella una profesión u oficio, siempre que dicha actividad sea compatible con el uso residencial y se cumplan las condiciones y requisitos que se establezcan. El inicio del ejercicio de la actividad se comunicará en el plazo de un mes a la dirección general competente en materia de vivienda mediante una declaración responsable.

6. La declaración responsable a la que se refiere el apartado anterior no exime a la persona interesada de recabar los restantes permisos, licencias o autorizaciones contemplados en la normativa aplicable.

7. Las viviendas protegidas no pueden subarrendarse total o parcialmente, ni destinarse a segunda residencia o a otros usos incompatibles con la vivienda.

Artículo 6. Autorización para no ocupar temporalmente la vivienda.

1. El órgano competente en materia de vivienda podrá autorizar que una vivienda protegida no permanezca ocupada por un plazo máximo de dos años, por las siguientes causas debidamente acreditadas:

a) Motivos laborales o de estudios.

b) Enfermedad del legítimo ocupante de la vivienda que requiera ayuda para realizar los actos diarios de la vida cotidiana.

c) Enfermedad grave de un familiar hasta el segundo grado de consaguinidad o afinidad que requiera ayuda para realizar los actos diarios de la vida cotidiana.

El plazo podrá ampliarse como máximo un año más, de forma extraordinaria, cuando dentro del segundo año de no ocupación de la vivienda se ponga de manifiesto que por circunstancias que no pudieron ser previstas inicialmente, la causa que motivó la autorización persiste y que finalizará dentro de dicho plazo extraordinario de un año.

2. Las causas que motiven la solicitud de autorización administrativa para no ocupar temporalmente una vivienda protegida deben concurrir en la persona que la solicite con posterioridad a la fecha en que se hubiera formalizado el contrato de compraventa o arrendamiento de la vivienda.

3. Las solicitudes para no ocupar temporalmente una vivienda protegida deberán resolverse en el plazo máximo de tres meses. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado resolución expresa se entenderá estimada la solicitud de autorización.

4. No podrá otorgarse una nueva autorización hasta transcurridos tres años desde el fin del plazo máximo de desocupación, incluido el período extraordinario de prórroga.

5. Por acuerdo del Gobierno podrán establecerse causas extraordinarias que justifiquen la autorización para no ocupar temporalmente la vivienda o periodos distintos a los establecidos en los apartados anteriores. El acuerdo se publicará en el "Boletín Oficial de Cantabria".

6. No será necesaria la autorización cuando el propietario de la vivienda ceda temporalmente el usufructo de ella a la Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria para que pase a formar parte del parque público de vivienda.


Se modifica por el art. 11.2 de la Ley 6/2015, de 28 de diciembre de 2016. Ref. BOE-A-2016-478.

Artículo 7. Precio de las viviendas protegidas.

1. Los precios de venta y renta de las viviendas protegidas y demás elementos que se declaren protegidos se fijarán y revisarán por acuerdo del Gobierno.

2. La sujeción a un precio o valoración máximos afecta a todos los elementos protegidos estén o no vinculados a la vivienda.

3. Siempre que la presente ley haga referencia al precio máximo de las viviendas, habrá de entenderse que la expresión se refiere también a la valoración máxima y al precio y valoración máximos de todos los elementos protegidos.

4. Durante la vigencia del régimen de protección cualquier acto de disposición de viviendas protegidas o de derecho sobre ellas estará sujeto a un precio máximo.

5. Cuando por su naturaleza, el acto de disposición carezca de precio, estará sujeto a una valoración máxima.

6. Queda prohibida la percepción de sobreprecios, cantidades o primas de cualquier especie, superiores a los precios máximos, incluso por mejoras, obras o instalaciones complementarias distintas a las que figuren en el proyecto de obra de la referida vivienda. Esta prohibición se extiende al mobiliario que se integre o se sitúe en la vivienda.

7. Son nulas las cláusulas y disposiciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados. En estos casos, se entiende que la transmisión se ha efectuado por el precio máximo permitido. Si el adquirente, arrendatario o cesionario abona cantidades superiores al precio máximo tiene derecho a reclamar su devolución.

8. A los únicos efectos previstos por esta ley, el precio máximo no incluye los impuestos que graven el negocio jurídico que se celebre.

Artículo 8. Módulo básico autonómico.

1. El módulo básico autonómico es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil que sirve de referencia para la determinación de los precios máximos.

2. El módulo básico autonómico se establece por acuerdo del Gobierno que podrá delimitar ámbitos territoriales de precio máximo superior.

3. El acuerdo del Gobierno se publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria».

Artículo 9. Valor de los terrenos en la promoción de viviendas protegidas.

El valor de los terrenos destinados a la promoción de vivienda protegida se determinará mediante decreto del Gobierno teniendo en cuenta el precio máximo de venta de las viviendas protegidas y demás elementos protegidos y el coste de las obras de urbanización.

Artículo 10. Superficie.

1. La superficie útil máxima de las viviendas protegidas es de noventa metros cuadrados. Dicha superficie no incluye la del resto de los elementos protegidos vinculados a ellas.

2. A los efectos de determinar el precio máximo de venta, la superficie útil máxima de los garajes será de veinticinco metros cuadrados y la de los trasteros de ocho metros cuadrados.

3. Mediante decreto podrán establecerse superficies de vivienda superiores a la señalada en el apartado 1 de este artículo, cuando lo demanden las medidas de protección de colectivos especialmente protegidos o el desarrollo y ejecución de programas específicos de vivienda protegida.

Artículo 11. Duración del régimen de protección.

1. La duración del régimen de protección relativo al uso, conservación y aprovechamiento de las viviendas protegidas será de treinta años a partir de la calificación definitiva como vivienda protegida, con las siguientes excepciones:

a) Cuando el suelo sobre el que se sustente la promoción haya sido adquirido por cualquier título, oneroso o gratuito, de una Administración pública y la promoción o las viviendas no hayan obtenido subvenciones públicas, el régimen de protección durará veinte años.

b) Cuando el suelo sobre el que se sustente la promoción no haya sido adquirido por cualquier título, oneroso o gratuito, de una Administración pública y la promoción o las viviendas no hayan obtenido subvenciones públicas, el régimen de protección durará diez años.

2. Mediante decreto se podrán establecer períodos distintos de duración del régimen de protección.

CAPÍTULO II
La calificación de las viviendas protegidas

Artículo 12. Calificación de las viviendas protegidas.

1. La calificación es el acto administrativo por el que se declara que una vivienda o un grupo de viviendas satisfacen los requisitos exigidos para las viviendas protegidas establecidos por la presente ley y sus disposiciones de desarrollo. La calificación se otorga a los únicos efectos de comprobar el cumplimiento de la normativa específica en materia de vivienda protegida.

2. La calificación puede ser provisional o definitiva.

3. El órgano competente en materia de vivienda habrá de dictar resolución expresa sobre la calificación provisional o definitiva, y notificarla a la persona interesada en el plazo máximo de tres meses, a contar desde la fecha en que la solicitud hubiera entrado en un registro de la consejería con competencia en materia de vivienda. Transcurrido el mismo plazo sin que se haya notificado resolución expresa, la solicitud de calificación se entenderá desestimada.

4. La calificación establecerá el régimen de uso de las viviendas protegidas. Las viviendas protegidas pueden calificarse para uso propio, venta o arrendamiento con o sin opción de compra u otras formas que permitan la cesión de uso.

5. El cambio de uso establecido en la calificación requiere autorización de la consejería competente en materia de vivienda. Reglamentariamente se establecerán los requisitos y condiciones para la modificación del uso establecido en la calificación.

6. La celebración de negocios jurídicos de los que se derive el cambio de titularidad de la calificación de viviendas protegidas requiere la previa autorización de la consejería competente en materia de vivienda.

7. Las autorizaciones a las que se refieren los dos apartados precedentes deberán resolverse en el plazo máximo de tres meses. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado resolución expresa, la solicitud de autorización se entenderá estimada.