Enjoy SmartLeges Premium!

Subscribe to SmartLeges Premium and enjoy the following advantages:

  • Consult as many laws as you need with no additional charge
  • Consult almost any law in several countries with the new advanced search engine. All legislation within reach!
  • Enjoy all SmartLeges functions without restrictions
See the plans

An essential and free application for professionals and students in the legal sector

Read more
 

Sign up for free!

Would you like to consult this and other laws complete?

Sign up for free to consult all the laws of SmartLeges in your mobile phone or tablet, as well as underline text, add notes...

Sign up for free!

Share this law Other laws of Spain
Email Facebook Twitter Google Linkedin Tumblr

REAL DECRETO 1559/2012, DE 15 DE NOVIEMBRE, POR EL QUE SE ESTABLECE EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS SOCIEDADES DE GESTIÓN DE ACTIVOS.

Ministerio de Economía y Competitividad

BOE 276 de 16/11/2012

Redacción publicada el 16/11/2012


Notice: Undefined index: 3843247 in /var/www/vhosts/smartleges.com/juris/application/views/scripts/site/law-content.phtml on line 89 Notice: Undefined index: 3843247 in /var/www/vhosts/smartleges.com/juris/application/views/scripts/site/law-content.phtml on line 89 Notice: Undefined index: 3843247 in /var/www/vhosts/smartleges.com/juris/application/views/scripts/site/law-content.phtml on line 89
  • CAPÍTULO I. Disposiciones generales
  • CAPÍTULO II. Activos transferibles a una sociedad de gestión de activos
  • CAPÍTULO III. Ajustes de valoración y valor de transmisión de los activos
    • Sección 1.ª Criterios para realizar ajustes de valoración
    • Sección 2.ª Valor de transmisión de los activos
  • CAPÍTULO IV. Sociedad de Gestión de Activos para la Reestructuración Bancaria
    • Sección 1.ª La sociedad de gestión de activos para la reestructuración bancaria
    • Sección 2.ª Patrimonios separados
    • Sección 3.ª Categoría de activos a transferir a la SAREB y limitación de tamaño
  • Disposiciones Transitorias
  • Disposiciones Finales
  • Versión 16/11/2012
La Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, ha venido a implantar en España el marco normativo general para la gestión de crisis bancarias, con el fin de que los poderes públicos dispongan de los instrumentos más adecuados para realizar la reestructuración y, en su caso, la resolución ordenada de las entidades de crédito que atraviesan dificultades.

Dentro del esquema de intervención diseñado, la ley ha implantado un amplio conjunto de instrumentos de reestructuración y resolución, entendidos como aquellas medidas que puede adoptar el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, en adelante el FROB, para restaurar la situación de debilidad de una entidad de crédito.

Uno de los instrumentos de reestructuración y resolución más destacados que prevé la ley, y que constituye una importante novedad en nuestro ordenamiento jurídico, es el relativo a la utilización de las llamadas sociedades de gestión de activos. Su cometido es permitir la concentración en una sociedad de aquellos activos considerados como problemáticos o que puedan dañar el balance de las entidades, facilitando de este modo su gestión y logrando que, desde su transmisión, se produzca una traslación efectiva de los riesgos vinculados a estos activos.

La regulación de estas sociedades se aborda desde dos perspectivas en la Ley 9/2012, de 14 de noviembre. Por un lado, en el capítulo VI se incluye la regulación genérica de la sociedad de gestión de activos, donde se integran las reglas relativas al régimen jurídico de aplicación a la sociedad, al modo de determinar los criterios para definir las categorías de activos a transmitir y al régimen de transmisión de los mismos.

Esta regulación será de aplicación, con la pertinente vocación de permanencia, a todos aquellos supuestos, presentes o futuros, en los que la reestructuración o resolución de una entidad de crédito, pueda requerir la constitución de una sociedad de gestión de activos. Por lo tanto, aunque evidentemente sea de aplicación a la sociedad de gestión de activos que se crea en este momento para afrontar la actual crisis financiera, su vigor no se limita al momento en que ahora nos encontramos sino que lo transciende, y constituye el marco jurídico de referencia que será de aplicación en todas y cada una de las situaciones en que fuera necesario recurrir a la creación de este tipo de sociedades.

Por otro lado, las disposiciones adicionales séptima a décima de la citada ley, contienen una regulación de carácter específico, ordenando la constitución de la sociedad de gestión de activos a la que se transmitirán los activos provenientes del proceso de reestructuración bancaria que actualmente se está llevando a cabo en nuestro país. Esta regulación tiene, por tanto, una naturaleza más circunstancial, enmarcada en el proceso de reestructuración de entidades de crédito actualmente en marcha.

Las citadas disposiciones establecen el marco jurídico aplicable a la creación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, en adelante SAREB, y a los activos que le serán transmitidos; prescriben qué entidades vendrán obligadas a transmitir sus activos a la sociedad, y posibilitan la constitución de agrupaciones de activos y pasivos de la SAREB que conformarán patrimonios separados carentes de personalidad jurídica.

En definitiva, este real decreto viene a acometer el preceptivo desarrollo de las previsiones de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, en materia de sociedades de gestión de activos. Este desarrollo normativo se realizará tanto desde una perspectiva general, es decir, introduciendo regulación relativa al marco genérico de aplicación a todas las sociedades de gestión de activos que se pudieran constituir, como desde una perspectiva específica, esto es, completando el régimen jurídico de aplicación a la denominada SAREB.

Pasando a analizar el contenido de la norma, el real decreto que se aprueba está dividido en cuatro capítulos. El capítulo I contiene una serie de disposiciones generales, relativas a las definiciones de los conceptos a emplear a lo largo del texto y a los objetivos generales que han de perseguir las sociedades de gestión de activos en el desarrollo de su actividad. En definitiva, estas sociedades de gestión de activos, en cuanto instrumentos de reestructuración y resolución, se orientan a facilitar el desarrollo adecuado de estos procesos en cuyo curso se apliquen. A estos efectos, de particular importancia será que, al transmitir los activos a las sociedades de gestión de activos, se produzca una traslación efectiva de los riesgos vinculados a estos activos y se minimice el uso de recursos públicos.

El capítulo II se refiere a los activos transferibles a una sociedad de gestión de activos. Se definen una serie de criterios cualitativos y cuantitativos generales, así como específicos para los derechos de créditos y bienes inmuebles, que serán utilizados por el FROB para definir las categorías de activos que serán objeto de transmisión. Por su parte, el Banco de España podrá, mediante circular, ampliar estos criterios, y resolverá las dudas sobre la inclusión de un activo dentro de las categorías definidas por el FROB.

Una vez realizados los ajustes de valoración y determinado el valor de transmisión por el Banco de España, el FROB ordenará la definitiva transmisión de los activos.

El capítulo III contiene las normas relativas a los ajustes de valoración y al valor de transmisión de los activos que determina la fase final de la fijación del precio de transmisión. Estos criterios de valoración tienen en cuenta si los activos cotizan o no en un mercado activo, y diferencian específicamente entre la valoración de bienes inmuebles, derechos de crédito e instrumentos representativos del capital social.

La determinación final del valor de transmisión se realizará por el Banco de España, partiendo de informes de valoración encargados a uno o varios expertos independientes, y ajustando la estimación de acuerdo con los criterios previstos en este real decreto. El valor de transmisión se expresará para cada categoría de activo como un porcentaje del valor en libros de los activos tras realizar los ajustes precisos.

El capítulo IV introduce el régimen concreto aplicable a la SAREB y a sus patrimonios separados, los fondos de activos bancarios, en adelante FAB, a los que esta podrá transferir sus activos.

La SAREB se constituye como una sociedad anónima que presenta determinadas particularidades derivadas de su objeto social singular y el interés público derivado de su actividad. Su objeto está determinado por la transferencia de activos necesaria para desarrollar el proceso de reestructuración y saneamiento del sector bancario español, a acometer dentro del marco del memorando de entendimiento firmado entre las autoridades españolas y europeas el 23 de julio de 2012, para la asistencia financiera.

Las principales notas de su régimen jurídico se indican a continuación. En primer lugar, sólo pueden ser accionistas de la SAREB las entidades financieras relacionadas en este real decreto u otros que el Ministro de Economía y Competitividad pudiera expresamente autorizar. Además, la SAREB debe cumplir con varios requisitos específicos de gobierno corporativo que se refieren, por ejemplo, a la obligación de contar con un número determinado de consejeros independientes en el consejo de administración y a la exigencia de constituir varios comités: de auditoría, de retribuciones y nombramientos, de dirección, de riesgos, de inversiones y de activos y pasivos. Añadido a esto, los miembros del Consejo de Administración deberán cumplir unos requisitos de profesionalidad, honorabilidad y experiencia específicos. En definitiva, la SAREB deberá actuar en todo momento con transparencia y profesionalidad. En particular, habrá de elaborar un informe semestral sobre su actividad y será responsable de presentar anualmente el Informe independiente de Cumplimiento, con el objetivo de recoger un análisis externo e independiente sobre la adecuación de sus actividades y estrategias a los cometidos que tiene legalmente atribuidos. Sendos informes no alteran, en ningún caso, la responsabilidad supervisora e inspectora atribuida, de conformidad con la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, al Banco de España.

Como ya se ha adelantado, la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, permite a la SAREB transferir sus activos a fondos especiales, con el fin de facilitar el proceso de desinversión, adaptándolo a las especialidades de los activos gestionados por esta sociedad. A estos efectos, los FAB están creados con el propósito, singular y exclusivo, de servir como herramientas para la desinversión en la SAREB. Su regulación, inspirada en la de los fondos de titulización y las instituciones de inversión colectiva, pretende dar plenas garantías a los inversores de FAB, sin menoscabar la necesaria flexibilidad exigible a unos fondos creados con una estructura muy singular de activos, y cuya comercialización se dirige en exclusiva a inversores profesionales. Por ello, ha sido necesario delimitar aspectos tales como los activos y pasivos admisibles y los requisitos para su transmisión, las reglas de constitución, fusión y escisión, la posibilidad de crear compartimentos, la posibilidad de crear un sindicato de tenedores de valores emitidos por el FAB o las normas de transparencia y contabilidad. La Comisión Nacional del Mercado de Valores creará un registro para los FAB y supervisará el cumplimiento por las sociedades gestoras de los requisitos organizativos y de funcionamiento que les impone la normativa, así como de las normas de transparencia impuestas sobre los FAB.

Finalmente, este capítulo desarrolla otra de las habilitaciones ya previstas en la Ley 9/2012, de 14 de noviembre. En este caso, haciendo uso de lo previsto en la disposición adicional octava de la misma, no será el FROB como corresponde conforme a lo previsto en el régimen general, sino el propio real decreto, el que diseñe las categorías de activos a transferir a la SAREB.

En su virtud, a propuesta del Ministro de Economía y Competitividad, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 15 de noviembre de 2012,

DISPONGO:

CAPÍTULO I
Disposiciones generales

Artículo 1. Objeto.

Este real decreto tiene por objeto desarrollar el régimen de organización y funcionamiento de las sociedades de gestión de activos, así como las facultades del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, en adelante, FROB, y del Banco de España en relación con aquellas, de acuerdo con lo dispuesto en el capítulo VI de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.

Tiene también por objeto el desarrollo de lo previsto en las disposiciones adicionales séptima a décima de la citada ley en relación con la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria y sus patrimonios separados.

Artículo 2. Definiciones.

A los efectos de este real decreto se entiende por:

a) Sociedades de gestión de activos, aquellas constituidas en virtud de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, con la finalidad de gestionar determinadas categorías de activos especialmente dañados o cuya permanencia en el balance de una entidad se considere perjudicial para su viabilidad. No tendrán esta consideración, por tanto, las sociedades para la gestión de activos a las que se refiere el capítulo II de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero.

b) Sociedades gestoras de Fondos de Activos Bancarios, aquellas sociedades gestoras de fondos de titulización de activos a las que se encomienda la constitución, administración y representación de los Fondos de Activos Bancarios (FAB) de conformidad con el régimen previsto en la sección 2.ª del capítulo IV.

c) Activos adjudicados o adquiridos en pago de deudas, aquellos activos que la entidad de crédito o cualquier entidad sobre la que esta ejerza control en el sentido del artículo 42 del Código de Comercio recibe de sus deudores o de terceros en sustitución, subrogación real o compensación, total o parcial, de activos financieros que representan derechos de cobro frente a sus deudores, con independencia del modo en que se adquiera su propiedad.

d) Datos observables, aquellos que se obtienen directamente del mercado, tal como el tipo de interés a un determinado plazo u otras informaciones públicas disponibles respecto de precios practicados en transacciones sobre activos equivalentes. Estos datos se deben obtener a partir de la mejor información disponible que los participantes en el mercado del activo negociado hayan utilizado para fijar el precio del activo.

e) Datos no observables, aquellos que no están disponibles en el mercado, pero que se han estimado utilizando la mejor información disponible sobre las hipótesis que los participantes en el mercado utilizarían para fijar el precio de un activo, tal como puede ser el efecto del riesgo de crédito de un instrumento de deuda.

f) Fecha de valoración, aquella que coincide con la fecha del acuerdo de transmisión de los activos a la sociedad de gestión de activos. No obstante, para la transmisión de bienes muebles o inmuebles la fecha de valoración podrá ser anterior en no más de tres meses a la del acuerdo de transmisión, siempre y cuando los parámetros de valoración no sean susceptibles de cambios significativos entre una y otra fecha.

g) Mercado activo, el considerado como tal conforme a la normativa contable aplicable a las entidades de crédito.

h) Sociedad del sector inmobiliario, aquella que tiene como objeto principal el desarrollo urbanístico, la promoción inmobiliaria, la construcción de edificios, la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia, el arrendamiento de bienes inmuebles por cuenta propia, las actividades inmobiliarias por cuenta de terceros, la gestión de activos relacionados con cualquiera de las actividades anteriores, o la mera tenencia de derechos sobre bienes inmuebles.

i) Valor de mercado, el importe de efectivo, o equivalente a efectivo, que se obtendría por la venta de un activo en una transacción ordenada entre participantes del mercado de referencia para el activo en cuestión que, actuando en régimen de independencia mutua, están básicamente informados acerca de la naturaleza y características actuales del activo negociado.

j) Valor económico, es una estimación del valor presente de un activo que la entidad obtendría de una venta no forzada, maximizándose el uso de datos relevantes observables de mercado y minimizando los no observables.

Artículo 3. Objetivos de las sociedades de gestión de activos.

1. Las sociedades de gestión de activos habrán de coadyuvar al desarrollo adecuado de los procesos de reestructuración o resolución de entidades de crédito en cuyo curso se constituyan, facilitando el cumplimiento de los objetivos previstos en el artículo 3 de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre.

2. En el desarrollo de su actuación, las sociedades de gestión de activos deberán perseguir los siguientes objetivos:

a) Contribuir al saneamiento del sistema financiero adquiriendo los activos correspondientes de forma que, desde su transmisión, se produzca una traslación efectiva de los riesgos vinculados a estos activos.

b) Minimizar los apoyos financieros públicos.

c) Satisfacer las deudas y obligaciones que contraigan en el curso de sus operaciones.

d) Minimizar las posibles distorsiones en los mercados que se puedan derivar de su actuación.

e) Enajenar los activos recibidos optimizando su valor, dentro del plazo de tiempo para el que hayan sido constituidas.

CAPÍTULO II
Activos transferibles a una sociedad de gestión de activos

Artículo 4. Transmisión de activos a una sociedad de gestión de activos.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, el FROB podrá obligar a una entidad de crédito a transmitir a una sociedad de gestión de activos determinadas categorías de activos, definidas conforme a lo previsto en los artículos siguientes, que figuren en el balance de la entidad, o a adoptar las medidas necesarias para la transmisión de activos que figuren en el balance de cualquier entidad sobre la que la entidad de crédito ejerza control en el sentido del artículo 42 del Código de Comercio, cuando se trate de activos especialmente dañados o cuya permanencia en dichos balances se considere perjudicial para su viabilidad, a fin de dar de baja del balance dichos activos y de permitir la gestión independiente de su realización.

Artículo 5. Criterios para la definición de las categorías de activos.

1. El FROB definirá las categorías de activos que deberán ser objeto de transmisión, de acuerdo con los siguientes criterios y especificaciones:

a) Criterios cualitativos generales:

1.º Naturaleza del activo. Se distinguirá entre bienes inmuebles, bienes muebles, derechos de crédito, instrumentos representativos del capital social de otras entidades o activos inmateriales.

2.º Negocio jurídico que determinó su adquisición. Se distinguirá entre compraventa, permuta, adjudicación en o para pago de deudas, compensación, aportación societaria o adquisición a título gratuito.

3.º Actividad con la que se encuentra relacionado el activo. En concreto, en el caso de los derechos de crédito se atenderá a la actividad financiada por el activo y en el de los bienes muebles, bienes inmuebles y activos inmateriales, a la actividad que hubiera originado su adquisición por parte de la entidad de crédito. En el caso de los instrumentos representativos del capital social de otras entidades, se atenderá a la actividad principal de la sociedad emisora de esos títulos.

En todos esos supuestos, se distinguirá entre actividades de construcción y promoción inmobiliaria, actividades industriales, actividades comerciales, crédito a instituciones financieras, crédito a las administraciones públicas, crédito a pequeñas y medianas empresas y empresarios individuales, crédito para la adquisición de vivienda, crédito al consumo y otras actividades.

b) Criterios cualitativos específicamente aplicables a los derechos de crédito:

1.º Garantías existentes. Se distinguirá entre derechos con garantía real de primer rango, diferenciando entre garantías inmobiliarias, garantías mobiliarias y otras garantías, derechos con otras garantías reales, derechos con garantía personal y derechos no garantizados.

2.º Clasificación. Se distinguirá entre créditos clasificados como normales, subestándar, dudosos por razón de la morosidad del cliente, dudosos por razones distintas de la morosidad del cliente, o como activos en suspenso regularizados, de acuerdo con las circulares dictadas por el Banco de España en materia de contabilidad de las entidades de crédito.

3.º Ubicación geográfica de la garantía real inmobiliaria. Para los derechos de crédito con garantía real inmobiliaria, se distinguirá por países donde se ubiquen los bienes sobre los que esté constituida la garantía. En el caso de España, se diferenciará por provincias y ciudades autónomas.

c) Criterios cualitativos específicamente aplicables a los bienes inmuebles:

1.º Destino. Se distinguirá entre edificaciones de uso residencial, de uso comercial o industrial, terrenos urbanizables y fincas rústicas.

2.º Estado. Se distinguirá entre finalizado con licencia de ocupación, finalizado sin licencia de ocupación, obra en curso, urbanizado y no desarrollado.

3.º Clasificación. Se distinguirá entre uso propio, existencias, inversiones inmobiliarias, activos no corrientes en venta, y bienes cedidos en arrendamiento financiero.

4.º Ubicación geográfica: Se distinguirá por países donde se ubique el activo y, en el caso de España, se diferenciará por provincias y ciudades autónomas o por otros parámetros geográficos.

d) Criterios cuantitativos generales:

1.º Antigüedad en balance. Se podrá determinar un umbral mínimo y también varios tramos de antigüedad.

2.º Valor. Se podrán determinar umbrales mínimos de traspaso y distinguir los activos en tramos, en función del valor neto contable de los mismos.

e) Criterios cuantitativos específicos de los derechos de crédito:

Valor de la garantía. Se podrán establecer varios tramos en porcentaje del valor neto contable del derecho de crédito garantizado.

2. La definición de cada categoría de activos se llevará a cabo del siguiente modo:

a) Se utilizarán todos los criterios cualitativos generales. Dentro de cada criterio, cada especificación dará lugar a una categoría distinta de activo.

b) Tratándose de derechos de crédito o de bienes inmuebles, deberán utilizarse también los criterios cualitativos y cuantitativos específicos que les son aplicables, generando también cada especificación de criterio una categoría distinta de activo.

c) Podrán aplicarse también criterios cuantitativos generales a todas o parte de las categorías definidas aplicando criterios cualitativos, generando nuevas categorías. Si se utilizasen tramos, se generarán tantas categorías como tramos se utilizasen.

3. El Banco de España podrá, mediante circular, ampliar los criterios y especificaciones determinados en este artículo, y definirlos con más precisión.

Artículo 6. Determinación concreta de las categorías de los activos que se han de transmitir.

1. Los actos que el FROB dicte en aplicación de lo dispuesto en el artículo 35.1 de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, deberán determinar las categorías de activos que se han de transmitir y numerará cada una de ellas de forma secuencial, pudiendo variar dicha numeración de entidad en entidad.

En los supuestos en que los activos que se hayan de transmitir sean instrumentos representativos del capital social de otras entidades que atribuyan a la entidad de crédito o a cualquier otra entidad sobre la que esta ejerza control en el sentido del artículo 42 del Código de Comercio el control de las sociedades participadas, el FROB podrá requerir a la entidad de crédito a que, con carácter previo a la transmisión de esos activos, proceda a una simplificación de la estructura de la sociedad participada o de sus activos y pasivos.

2. El FROB determinará las categorías de los activos que hayan de transmitirse en una única relación, pudiendo excepcionalmente y cuando un cambio imprevisto de circunstancias así lo justifique, incluir nuevas categorías de activos de obligada transmisión en la medida en que estos se encuentren especialmente dañados o su permanencia se considere perjudicial para la viabilidad de la entidad de crédito.

Cualquier duda sobre la pertenencia de un activo a las categorías definidas por el FROB será resuelta por el Banco de España a petición del FROB, de la entidad afectada o de la sociedad de gestión de activos.

3. Una vez determinado el valor de transmisión por el Banco de España en los términos previstos en el capítulo III, el FROB dictará resolución en la que se determine el plazo máximo y las condiciones en que los activos incluidos en cada categoría deberán ser transmitidos a la sociedad de gestión de activos, que se notificará a la entidad.

CAPÍTULO III
Ajustes de valoración y valor de transmisión de los activos

Sección 1.ª Criterios para realizar ajustes de valoración

Artículo 7. Ajustes de valoración.

El ajuste de valoración que deba realizar la entidad de crédito para cada categoría de activo no podrá ser inferior a la cobertura que le corresponda en aplicación de las circulares dictadas por el Banco de España en materia de contabilidad de las entidades de crédito ni a la que pudiera serle de aplicación en virtud de lo dispuesto en el Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero y en el Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero. Sin embargo, la aplicación de los criterios de valoración de este capítulo puede suponer un ajuste de valoración superior.

Artículo 8. Criterios de valoración de activos que coticen en un mercado activo.

El valor de un activo negociado en un mercado activo será su valor de mercado en la fecha de valoración.

Artículo 9. Criterios de valoración de activos que no coticen en un mercado activo.

1. Para la valoración de los activos que no coticen en un mercado activo conforme a lo previsto en el artículo anterior, se utilizarán técnicas de valoración generalmente aceptadas para estimar el valor económico.

2. Cuando la estimación incluya flujos de efectivo futuros, la técnica de valoración considerará el valor temporal del dinero en cada plazo debidamente ajustado por, al menos, el efecto del riesgo de crédito.

3. En caso de disponer de valoraciones de expertos independientes que tengan por objeto determinar el valor económico de los activos concretos que van a ser transmitidos, la entidad deberá utilizarlas para determinar los ajustes de valoración. Si su objeto no fuera determinar el valor económico de los activos, dichas valoraciones sólo podrán tomarse como referencia con los ajustes necesarios para dicha determinación.

Artículo 10. Criterios de valoración específicos para los bienes inmuebles.

1. En la valoración de los bienes inmuebles se tomarán en consideración las características específicas que un comprador tendría en cuenta para decidir sobre su adquisición, tales como: la localización geográfica, la disponibilidad de infraestructuras, su situación legal, condiciones para su venta, oferta y demanda actuales de activos similares, su uso más probable, consideraciones de planificación urbanística, evolución de los precios de los suministros y evolución demográfica, entre otras.

2. La estimación del valor económico de un bien inmueble deberá considerar su capacidad de generar flujos de efectivo sobre la base de su uso más probable y financieramente sostenible. El uso más probable se determinará de acuerdo con su situación legal y con las condiciones del mercado, sin que necesariamente tenga que coincidir con su calificación urbanística en el momento de la valoración. Se considerará uso financieramente sostenible aquel a través del cual el bien sea capaz de generar flujos de efectivo que produzcan una rentabilidad adecuada a la inversión requerida en ese bien inmueble.

3. En los bienes inmuebles propiedad de la entidad mantenidos en régimen de obtención de rentas por su alquiler, el valor económico se obtendrá a partir de las proyecciones de flujos de efectivo futuros adecuadamente descontados, considerando su nivel de ocupación en la fecha de valoración.

4. En la valoración de los activos que pudieran requerir de inversiones adicionales para su puesta en condiciones de venta, tales como las promociones inmobiliarias en curso, no se considerarán dichas inversiones adicionales, sino que esta se estimará sobre la base de la consideración que el mercado otorga a los activos en el momento de la valoración.

5. Para maximizar el uso de datos observables de mercado se considerarán los precios observados de transacciones recientes de activos de características similares.

Cuando no existan datos sobre precios de transacciones similares disponibles, se utilizarán los precios de ofertas realizadas por parte de vendedores, distintos de la entidad, proporcionados por bases de datos comúnmente utilizadas, ajustados en su caso para alcanzar su valor económico.

6. No obstante lo anterior, en el caso de bienes inmuebles con un valor en libros superior a 3 millones de euros, las entidades obtendrán su valor económico sobre la base de una tasación efectuada por un experto independiente y con suficiente experiencia en la zona y en la categoría de dichos bienes inmuebles.