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LEY 10/2004, DE 9 DE DICIEMBRE, DEL SUELO NO URBANIZABLE.

Comunidad Autónoma Valenciana

BOE 16 de 19/01/2005

Redacción publicada el 31/07/2014


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  • TÍTULO PRELIMINAR
  • TÍTULO I. Régimen de propiedad del suelo no urbanizable
  • TÍTULO II. Ordenación del suelo no urbanizable
    • CAPÍTULO I. Instrumentos de ordenación
    • CAPÍTULO II. Determinaciones en suelo no urbanizable
      • Sección 1.ª Normas de aplicación directa
      • Sección 2.ª Zonificación
      • Sección 3.ª Determinaciones específicas en suelo no urbanizable protegido
      • Sección 4.ª Determinaciones específicas en suelo no urbanizable común
  • TÍTULO III. Autorizaciones de usos y aprovechamientos del suelo no urbanizable
    • CAPÍTULO I. Disposiciones generales
    • CAPÍTULO II. Declaración de interés comunitario
  • Disposiciones Adicionales
  • Disposiciones Transitorias
  • Disposiciones Derogatorias

Disposición derogada por la disposición derogatoria única.1.c) de la Ley 5/2014, de 25 de julio. Ref. BOE-A-2014-9625.

Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos que las Cortes Valencianas han aprobado y yo, de acuerdo con lo establecido por la Constitución y el Estatuto de Autonomía, en nombre del Rey, promulgo la siguiente Ley:

PREÁMBULO

La evolución de la realidad socio económica de la Comunidad Valenciana y su incidencia sobre el suelo no urbanizable requiere la adecuación del marco normativo que establece el régimen de este suelo para dar respuesta a las nuevas situaciones que se plantean en este espacio. El transcurso de más de una década de la Ley 4/1992, Sobre Suelo No Urbanizable, y la constante aplicación de sus preceptos han puesto de manifiesto la necesidad de revisar el contenido de la ley. Destacan tres aspectos importantes: la exigencia al planeamiento de un mayor rigor de análisis y ordenación; la preservación de las instituciones que ya se han incorporado a la cultura jurídica de nuestra Comunidad, y la notable ampliación de las competencias de los municipios.

La legislación histórica sobre el urbanismo, cuando se ocupa de la regulación del contenido de los instrumentos de planeamiento, es sumamente rigurosa con la ordenación de que se dota a los suelos urbano y urbanizable, siendo más imprecisa respecto del suelo no urbanizable o rústico.

El suelo no urbanizable es aquel en el que por definición no se puede destinar a otros fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento. Sólo, por excepción a la regla general de inedificabilidad del medio rural, la ley admite posibles usos y aprovechamientos urbanísticos, siempre que sean los estrictamente necesarios y resulte imprescindible su localización en esta clase de suelo. Este tratamiento especial netamente protector y restrictivo en cuanto a la implantación de actividades que presentan un cariz urbanístico en el suelo no urbanizable, se fundamenta en la misma naturaleza de este espacio físico, cuya preservación se encuentra estrechamente vinculada a la protección del medio ambiente.

La ley, desde la óptica integral de la ordenación del territorio, parte de la base de que hay presentes en el territorio determinados factores que impiden que éste sea urbanizable. Las competencias de la Generalitat en materias como la agricultura, el medio ambiente o las infraestructuras, serían título suficiente para justificar su intervención con el propósito de que la ocupación urbanística del territorio no ignore otros destinos del suelo, incluso el de su no provecho urbano. Por ello, la ley formula una concepción positiva del suelo no urbanizable, cuya clasificación como tal es consecuencia obligada de la identificación y valoración de la importancia de dichos factores. De este modo, el planificador, tras el análisis del territorio en el que opera, ha de adoptar una decisión cuyo margen de discrecionalidad queda bien acotado: si el territorio considerado tiene alguno de los riesgos, valores o riquezas naturales dignos de preservación -como la reciente modificación de la Ley estatal 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones enumera-, debe clasificarlo como suelo no urbanizable, de manera que se asegure su sostenibilidad en un contexto de desarrollo ordenado y equilibrado del territorio. A tal fin la ley distingue dos categorías de suelo no urbanizable, el protegido y el común, en función del grado de preservación del suelo y régimen limitativo establecido para su utilización.

En el suelo no urbanizable protegido se incluye aquel suelo en el que está acreditada la presencia de un importante riesgo o está sometido a algún régimen de protección incompatible con su transformación de acuerdo con la legislación sectorial específica, así como aquellos suelos que albergan valores naturales o paisajísticos cuya restauración, conservación o mantenimiento convenga al interés público local. En esta categoría de suelo sólo se podrán realizar aquellas actuaciones que siendo compatibles con las normas de protección correspondientes, tenga previstas el planeamiento por ser necesarias para el mejor aprovechamiento, cuidado y restauración de los recursos naturales o para su disfrute público y aprovechamiento colectivo.

Por otra parte, el suelo no urbanizable común comprenderá aquellos terrenos de naturaleza rústica que, reuniendo valores, riesgos o riquezas naturales no merecedores de una especial protección o por razones objetivas de índole territorial, el planeamiento general considere que deben ser preservados de su eventual transformación, hasta que de acuerdo con las limitaciones establecidas por la estrategia de ocupación del territorio se cumplan las condiciones previstas para su posible incorporación al desarrollo urbano. En esta categoría de suelo sólo podrán autorizarse, al amparo del planeamiento general, aquellas actuaciones de carácter aislado que en los términos previstos en esta ley sean compatibles con el sostenimiento y el mantenimiento del medio rural.

Tras esta primera decisión sobre el régimen del suelo no urbanizable, la ley exige al planeamiento una gama de determinaciones mínimas mediante la técnica de la zonificación. El plan ordenará y delimitará expresamente las zonas vocacionalmente aptas para albergar los diferentes usos susceptibles de realizarse en esta clase de suelo y prohibirá los usos que por impropios resulten indeseables en cada una de las zonas de ordenación delimitadas.

Para la utilización del suelo no urbanizable, consecuente con el régimen de derechos y deberes de la propiedad que esta ley regula, se sigue una secuencia de intervenciones de la administración autonómica y local, mediante las técnicas ya conocidas del informe y la declaración de interés comunitario, que se enmarcan en la esfera de atribuciones de los órganos de la administración de la Generalitat y preceden a la licencia urbanística que debe emanar de los ayuntamientos.

En este aspecto relativo a las autorizaciones en suelo no urbanizable es en el que la ley opera un importante traslado de competencias en favor de los municipios y, en consecuencia, contribuye a ampliar el marco de la autonomía que éstos tienen constitucionalmente garantizada. En concreto, aquellas actuaciones que pretenden usos y aprovechamientos más directamente vinculados con la utilización del suelo no urbanizable, pasan a ser autorizadas por los correspondientes ayuntamientos, superando la regulación de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat, sobre Suelo No Urbanizable -que se deroga-, que sometía tales actuaciones a la previa autorización urbanística autonómica.

En lo atinente al resto de actividades, la ley acota con mayor rigor aquellas susceptibles de localizarse en el espacio rural, según criterios y fines propios de la competencia para la ordenación del territorio, cuya compatibilidad con los valores protegidos y su impacto territorial positivo garantiza en cada caso la declaración de interés comunitario. La cual debe ser adoptada con importantes cautelas documentales y procedimentales.

Las disposiciones adicionales de la ley se ocupan, además de adoptar normas para la armonización legislativa, de cuestiones relacionadas con el recto uso del suelo no urbanizable. Así, se regula el régimen de parcelación de fincas o terrenos; se instaura un nuevo marco legal para la dotación de servicios de energía eléctrica, agua, gas y telefonía a las edificaciones en tal clase de suelo y se atribuye la competencia para sancionar las transformaciones agrícolas ilegales.

En materia de infracciones y sanciones para acciones específicas que inciden en el suelo no urbanizable, se mantiene el régimen previsto en la legislación anterior, con el objetivo de abordar en un futuro de forma conjunta y coherente los instrumentos precisos para que la administración lleve a cabo con eficacia la protección de la legalidad urbanística y territorial, de forma que el urbanismo y las distintas políticas que inciden sobre el territorio puedan satisfacer con eficacia los fines públicos que tienen encomendados.

En las disposiciones transitorias es destacable la previsión de la institución de la homologación del planeamiento urbanístico, como vía adecuada para la adaptación de aquél al contenido de esta nueva ley, así como el establecimiento de un régimen transitorio en tanto no se produzca dicha adaptación. Además se adoptan las necesarias previsiones transitorias de tolerancia para industrias legalmente consolidadas en el suelo no urbanizable con anterioridad a la ley, al tiempo que se prevé la homologación de las declaraciones de interés comunitario otorgadas al amparo de la anterior Ley del Suelo No Urbanizable.

Por último, es también de resaltar la manera en que se aborda la problemática de los núcleos de viviendas existentes en el suelo no urbanizable de la Comunidad Valenciana, consolidados al margen de la legalidad urbanística, pues supone una innovación respecto de la legislación que se deroga, la cual desde una perspectiva exclusivamente urbanística estableció un riguroso régimen excepcional transitorio para su regularización, lo que condujo en la práctica a su inaplicación. Por ello, esta ley se ocupa de la cuestión entendiendo imprescindible a priori garantizar su mínima afección territorial entendida en sentido amplio, sin perjuicio de que el planeamiento pueda además establecer una regularización urbanística conforme a la legislación vigente.

En la elaboración del proyecto de ley se ha dado una amplia participación ciudadana e institucional. En particular, en cuanto a la audiencia de las asociaciones empresariales, organizaciones sindicales y agrarias, colegios profesionales, universidades valencianas, la Federación Valenciana de Municipios y Provincias, el Comité Económico y Social, y es conforme con el Consejo Jurídico Consultivo de la Comunidad Valenciana.

TÍTULO PRELIMINAR

Artículo 1. Objeto de la ley.

El objeto de la presente ley es el establecimiento del régimen del suelo no urbanizable.

A los efectos de la presente ley el suelo no urbanizable es aquel que, según el planeamiento territorial o urbanístico, debe ser destinado a los usos propios de la naturaleza rústica de los terrenos, ya sea por los valores y riquezas que en él residen o por la presencia de riesgos naturales, ya sea por ser inadecuados para su desarrollo urbano de conformidad con los objetivos y criterios establecidos en la legislación sobre ordenación del territorio o en los instrumentos de ordenación del territorio previstos en aquélla.

Artículo 2. Objetivos de la clasificación como suelo no urbanizable.

La clasificación como suelo no urbanizable persigue la consecución de los siguientes objetivos territoriales:

a) Conservar o restaurar sus características y recursos naturales, así como proteger sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales.

b) Minorar los efectos derivados de la presencia de riesgos naturales o inducidos.

c) Potenciar el medio rural como forma sostenible de organización del territorio y de la economía agraria valenciana.

d) Mantener los usos y actividades propias del medio rural.

e) Reservar áreas para la implantación de infraestructuras, dotaciones, obras públicas y actuaciones estratégicas, de utilidad pública o interés social que precisen emplazarse en esta clase de suelo, de acuerdo con los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

f) Ordenar los usos y actividades que precisen emplazarse en el medio rural o estar aisladas en el territorio.

Artículo 3. Categorías de suelo no urbanizable.

1. Integran el suelo no urbanizable aquellos terrenos que los planes urbanísticos o territoriales, con capacidad para clasificar suelo en virtud de su respectiva legislación, delimiten con los objetivos anteriormente definidos.

2. Dichos planes, calificarán el suelo no urbanizable en las siguientes categorías:

a) Suelo no urbanizable protegido.

b) Suelo no urbanizable común.

Artículo 4. Suelo no urbanizable protegido.

1. Los planes urbanísticos o territoriales con capacidad para clasificar suelo calificarán y ordenarán como suelo no urbanizable protegido, los siguientes terrenos:

a) Los que tengan la condición de bienes del dominio público marítimo e hidráulico, de conformidad con su legislación reguladora.

b) Los sujetos a un régimen específico de protección o mejora conforme a la correspondiente legislación administrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres, así como las declaraciones formales o medidas administrativas, que, de conformidad con dicha legislación tengan por objeto la conservación de la naturaleza, flora, fauna, agua o del territorio.

c) Los que alberguen bienes incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano.

d) Los comprendidos en espacios forestales, paisajísticos y ecológicos que estén sujetos a medidas de conservación o regeneración aprobadas conforme a su legislación protectora.

e) Aquellos que estén sometidos a algún régimen de protección incompatible con su transformación de acuerdo con la legislación sectorial aplicable o con los planes de ordenación territorial.

f) En los que esté acreditada la presencia de un importante riesgo de erosión, desprendimiento, inundaciones u otros riesgos naturales que desaconseje su transformación.

2. Los planes urbanísticos o territoriales con capacidad para clasificar suelo en virtud de su respectiva legislación, también podrán calificar como suelo no urbanizable protegido aquellos terrenos que aún no habiendo sido objeto de medida o declaración expresa dictada conforme a la presente ley o a la legislación sectorial correspondiente, alberguen valores naturales, paisajísticos o culturales cuya restauración, conservación o mantenimiento convenga al interés público local. Igualmente, podrán calificar como suelo no urbanizable protegido, los terrenos que presenten valores rústicos o agrarios considerados definitorios de un ambiente rural digno de singular tratamiento por su importancia social, paisajística o cultural o de productividad agrícola.

3. El plan en cada caso justificará detalladamente la procedencia de incluir suelo no urbanizable en el régimen protegido.

4. Quedan excluidos de la posibilidad a la que se refiere el apartado 2 de este artículo los terrenos afectados por los proyectos de infraestructuras de especial relevancia declarados de interés general de la Comunidad Valenciana por el Consell de la Generalitat.

Artículo 5. Suelo no urbanizable común.

1. Los planes urbanísticos o territoriales con capacidad para clasificar suelo en virtud de su respectiva legislación calificarán como suelo no urbanizable común los terrenos que presentando valores, riesgos o riquezas naturales el planeamiento no se incluya en la categoría de protegido, por no encontrarse en los supuestos previstos en el artículo 4 de esta ley y aquellos inadecuados para su desarrollo urbano de conformidad con los objetivos y criterios establecidos en la legislación sobre ordenación del territorio o en los instrumentos de ordenación del territorio previstos en aquélla.

2. El plan en cada caso justificará detalladamente la procedencia de incluir suelo no urbanizable en el régimen común.

3. El suelo no urbanizable común deberá destinarse a aquellos usos que sean conformes a su naturaleza rústica o a actuaciones de interés comunitario en los términos establecidos en esta ley.

TÍTULO I
Régimen de propiedad del suelo no urbanizable

Artículo 6. Delimitación del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo no urbanizable.

La clasificación de los terrenos como suelo no urbanizable incluido en alguna de las dos categorías previstas en esta ley, y su adscripción a las distintas zonas que delimite el planeamiento, define la función social de aquéllos y delimita el contenido urbanístico del derecho de propiedad.

Artículo 7. Derechos.

1. Los propietarios de suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos. Podrán destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento territorial y urbanístico.

A tal fin, podrán emplear instalaciones y medios técnicos adecuados y ordinarios que no supongan ni tengan como consecuencia la transformación de los terrenos de su destino propio del medio rural, estado natural o características esenciales.

En todo caso, los trabajos, obras y usos estrictamente agrarios o forestales estarán sujetos a las limitaciones impuestas por la legislación civil o administrativa aplicable por razón de la materia.

2. Excepcionalmente, mediante los procedimientos y en los términos previstos en esta ley, podrán realizar obras y construcciones, así como otros actos sobre el suelo y subsuelo, instalaciones y edificaciones, que excedan de las previstas en el punto anterior y que se legitimen o atribuyan expresamente por la ordenación territorial y urbanística.

Artículo 8. Deberes.

1. Los propietarios de suelo no urbanizable tienen los siguientes deberes:

a) Conservar el suelo manteniendo su masa vegetal conforme al equilibrio medioambiental en su uso y en las condiciones precisas para que no se incremente el riesgo de erosión, incendio, inundación y contaminación, ni se produzca peligro para la seguridad o salud pública, evitando cualquier otra perturbación medioambiental o daños o perjuicios a terceros o al interés general.

b) Permitir o, en su caso, realizar las labores de replantación o reforestación precisas para la restauración de la vegetación en toda la superficie de los terrenos que la hayan perdido como consecuencia de un incendio, desastre natural o acción humana no debidamente autorizada, dentro de los plazos y condiciones señaladas por la Autoridad competente en materia forestal.

c) Cumplir los planes o normas establecidas por las consellerias competentes en materia de agricultura, medio ambiente y cultura, así como por las administraciones sectoriales conforme a su legislación específica para el buen funcionamiento de las obras y servicios públicos. A este respecto, facilitarán en los terrenos de su propiedad la ejecución de los trabajos necesarios a tal fin público, sin perjuicio de las compensaciones que les correspondan.

d) Mantener las construcciones o edificios en condiciones de seguridad, salubridad y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad o uso efectivo que les sea propio, en los términos previstos en la legislación urbanística, de ordenación de la edificación y de patrimonio cultural.

e) Destinar el suelo a los usos previstos por la ordenación territorial o urbanística y autorizados por el planeamiento aplicable, levantando las cargas impuestas para el lícito ejercicio de las actividades que pudieran autorizarse.

f) Abstenerse de efectuar actos o actividades que puedan contaminar la tierra, el agua o el aire, de conformidad con lo previsto en la legislación aplicable.

g) Abstenerse de realizar actos de segregación o división de terrenos y actos jurídicos de parcelación de fincas en contra de lo establecido en esta ley, y en la legislación agraria o forestal o de similar naturaleza que le sea de aplicación.

h) No tolerar los vertederos ilegales e incontrolados que existan en los terrenos de su propiedad, colaborando con los poderes públicos en su detección y posterior restauración del medio ambiente perturbado.

2. Los municipios y los órganos de la Generalitat competentes por razón de la materia velarán, mediante el ejercicio de las competencias que legalmente les correspondan y las previstas por el régimen de protección de la legalidad y la disciplina urbanística, por el cumplimiento de los anteriores deberes, pudiendo dictar al efecto órdenes de ejecución, e iniciar los procedimientos sancionadores que a tal efecto correspondan.

TÍTULO II
Ordenación del suelo no urbanizable

CAPÍTULO I
Instrumentos de ordenación

Artículo 9. Enumeración.

Los contenidos del planeamiento territorial y urbanístico regulados en este título se establecerán en los instrumentos de ordenación siguientes:

a) Planes de acción territorial.

b) Planes generales.

c) Planes especiales.

Artículo 10. Contenido del planeamiento territorial sobre el suelo no urbanizable.

1. Los planes de acción territorial, en desarrollo de las funciones que les son propias, pueden:

a) Orientar la ulterior regulación del suelo no urbanizable, propia de los planes generales.

b) Hacer recomendaciones sobre las actividades futuras que pudieran declararse de interés comunitario.

c) Establecer reservas de suelo para infraestructuras y dotaciones de interés supramunicipal que precisen emplazarse en el suelo no urbanizable.

d) Establecer programas y proyectos para la sostenibilidad y la calidad de vida que tengan por objeto la recuperación y revitalización del patrimonio arquitectónico, el territorio, los recursos naturales y el paisaje.

2. Los planes de acción territorial integrados, podrán, además, clasificar y calificar directamente, en cumplimiento de su función, terrenos como suelo no urbanizable, aunque no lo fueran al tiempo de su aprobación, siempre que se respeten los niveles de protección mínimos fijados por el planeamiento municipal. En todo caso, distinguirán con precisión, en su contenido dispositivo, las determinaciones de aplicación directa, de las directrices orientativas o vinculantes para la redacción de planes urbanísticos o territoriales con capacidad para clasificar suelo.