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LEY 2/2014, DE 25 DE MARZO, DE ORDENACIÓN Y USO DEL SUELO.

Comunidad Autónoma de las Illes Balears

BOE 147 de 18/06/2014

Redacción publicada el 20/08/2016


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  • TÍTULO PRELIMINAR. Disposiciones generales
    • CAPÍTULO I. Principios generales y finalidades específicas
    • CAPÍTULO II. Competencias administrativas
    • CAPÍTULO III. Convenios urbanísticos
  • TÍTULO I. Régimen urbanístico del suelo
    • CAPÍTULO I. Clasificación del suelo
    • CAPÍTULO II. Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbano y suelo urbanizable
  • TÍTULO II. Planeamiento urbanístico
    • CAPÍTULO I. Instrumentos
    • CAPÍTULO II. Formación y aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico
    • CAPÍTULO III. Vigencia, modificación y revisión del planeamiento urbanístico
    • CAPÍTULO IV. Efectos de la aprobación de los planes
    • CAPÍTULO V. Normas de aplicación directa
  • TÍTULO III. Gestión y ejecución del planeamiento
    • CAPÍTULO I. Disposiciones generales
    • CAPÍTULO II. Sistemas de actuación
    • CAPÍTULO III. La reparcelación
      • Sección 1.ª Modalidad de compensación
      • Sección 2.ª Modalidad de cooperación
    • CAPÍTULO IV. Sistema de expropiación
    • CAPÍTULO V. Ocupación directa
  • TÍTULO IV. Intervención en el mercado de suelo
    • CAPÍTULO I. Patrimonio público de suelo
    • CAPÍTULO II. Derecho de superficie
    • CAPÍTULO III. Derechos de tanteo y retracto
  • TÍTULO V. Ejercicio de las facultades relativas al uso y edificación del suelo
    • CAPÍTULO I. Obligación de urbanizar y de edificar y consecuencias del no ejercicio en plazos del derecho a edificar
    • CAPÍTULO II. La conservación de obras y construcciones
      • Sección 1.ª Las Obras de urbanización
      • Sección 2.ª Las obras de edificación y obras en bienes inmuebles en general
  • TÍTULO VI. Expropiación forzosa por razón de urbanismo
  • TÍTULO VII. La disciplina urbanística
    • CAPÍTULO I. Disposiciones generales
    • CAPÍTULO II. Intervención preventiva en la edificación y uso del suelo
    • CAPÍTULO III. Parcelaciones urbanísticas
    • CAPÍTULO IV. La inspección urbanística
    • CAPÍTULO V. La protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado
      • Sección 1.ª Los actos en curso de ejecución sin licencia o comunicación previa, o contraviniendo sus condiciones
      • Sección 2.ª El restablecimiento del orden jurídico perturbado y la reposición de la realidad física alterada
      • Sección 3.ª La relación entre las actuaciones de protección de la legalidad y el procedimiento sancionador
      • Sección 4.ª Las competencias de los consejos insulares
      • Sección 5.ª Las licencias u órdenes de ejecución incompatibles con la ordenación urbanística
  • TÍTULO VIII. Las infracciones urbanísticas y las sanciones
    • CAPÍTULO I. Disposiciones generales
      • Sección 1.ª Las infracciones urbanísticas y sus consecuencias
      • Sección 2.ª Las personas responsables
      • Sección 3.ª La competencia y el procedimiento
      • Sección 4.ª Las reglas para la exigencia de responsabilidad sancionadora y la aplicación de las sanciones
    • CAPÍTULO II. Los tipos básicos de las infracciones y las sanciones
      • Sección 1.ª Las infracciones urbanísticas y las sanciones
      • Sección 2.ª La prescripción de infracciones urbanísticas y sanciones
    • CAPÍTULO III. Los tipos específicos de las infracciones urbanísticas y las sanciones
      • Sección 1.ª Las infracciones y las sanciones en materia de reparcelación
      • Sección 2.ª Las infracciones y las sanciones en materia de ejecución
      • Sección 3.ª Las infracciones y las sanciones en materia de edificación y uso del suelo
      • Sección 4.ª Las infracciones y las sanciones en materia de bienes y espacios del patrimonio arquitectónico, histórico, cultural, natural y paisajístico
      • Sección 5.ª Las infracciones y las sanciones en materia de inspección
  • Disposición adicional cuarta. Actualización de la cuantía de las multas
  • Disposición transitoria cuarta. Procedimiento de implementación de la red de saneamiento

Incluye la corrección de errores publicada en el BOIB núm. 80, de 12 de junio de 2014.

EL PRESIDENTE DE LAS ILLES BALEARS

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de las Illes Balears ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 48.2 del Estatuto de Autonomía, tengo a bien promulgar la siguiente ley

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Durante años la regulación integral de la actividad urbanística ha sido una de las carencias más claras del ordenamiento jurídico balear. Desde el año 1983, a partir de la obtención de la autonomía política, las Illes Balears empezaron a ejercer las competencias en materia de ordenación territorial y urbanismo en el marco de la legislación preconstitucional, constituida fundamentalmente por el texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y por los reglamentos que lo desarrollan.

Fruto de este despliegue competencial, en el transcurso de los años se fueron aprobando normas con el fin de configurar un régimen jurídico de ordenación territorial y urbanístico propio de las Illes Balears. A pesar de todo, muchas de estas normas tenían una vertiente medioambiental o manifestaban preocupación por aspectos concretos. Son buenos ejemplos del primer grupo la Ley 1/1984, de 14 de marzo, de ordenación y protección de áreas naturales de interés especial, en el marco de la cual se dictaron otras normas de rango legal de protección de espacios, o la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears. Del segundo grupo de normas podemos destacar la Ley 8/1988, de 1 de junio, de edificios e instalaciones fuera de ordenación; la Ley 12/1988, de 17 de noviembre, de campos de golf; la Ley 10/1989, de 2 de noviembre, de sustitución de planeamiento urbanístico municipal; o la Ley 1/1994, de 23 de marzo, sobre condiciones para la reconstrucción en suelo no urbanizable de edificios e instalaciones afectadas por obras públicas o declaradas de utilidad pública y ejecutadas por el sistema de expropiación forzosa.

Aparte de estas normas, cabe mencionar especialmente dos leyes que sí van más allá de una regulación puntual y que abarcan ámbitos regulatorios más importantes: la Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, y la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Illes Balears. Este marco normativo se mantiene casi intacto hasta la aprobación de la Ley 4/2008, de 14 de mayo, de medidas urgentes para un desarrollo territorial sostenible en las Illes Balears, que fija un mínimo régimen jurídico en cuanto a las clases de suelo, regulación que ha sido sustituida por la reciente Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para el desarrollo urbanístico sostenible.

Esta trayectoria ha de culminar, por lo tanto, con esta ley, que fijará una regulación integral de la actividad administrativa en materia de urbanismo. Es importante remarcar que esta actividad, como función pública que es, se configura en el marco de lo que denominamos bloque normativo ambiental, constituido por los derechos a disfrutar de un medio ambiente adecuado, de una vivienda digna y del patrimonio histórico, cultural y artístico. Claramente ligado a este importante conjunto de derechos, pero ampliando su horizonte para no comprometer la capacidad de las generaciones futuras, hay que situar el principio de desarrollo sostenible, el cual asegura las necesidades del presente sin comprometer la capacidad para enfrentarse a las necesidades del futuro. Este principio ha de constituir el eje estructural de la política territorial y ha de informar al resto de políticas públicas que incidan en el uso del territorio o de otros recursos naturales.

Así pues, esta ley desarrolla las competencias en materia de legislación de ordenación urbanística que nuestra comunidad autónoma tiene atribuidas, a la vez que fija el sistema para integrar e incardinar esta materia en la ordenación del territorio, que debe proporcionar una visión más global. Además, esta integración es fundamental dado que la normativa urbanística debe plantearse como el instrumento normativo que debe permitir concretar en el espacio municipal el modelo territorial fijado por los instrumentos de ordenación supramunicipales. Solo desde el marco ordenador de estos instrumentos se pueden ir definiendo los objetivos propios de la política urbanística.

Hay, en todo caso, dos elementos adicionales que explican el alcance final del objeto de la ley. Por un lado, no es posible escapar de la estructura competencial derivada de la organización territorial de la comunidad autónoma. Con esta estructura, los consejos insulares son las instituciones de gobierno de cada una de las islas, a la vez que instituciones de la comunidad autónoma, y gozan de autonomía en la gestión de sus intereses de acuerdo con la Constitución, el Estatuto y las leyes del Parlamento en el ámbito territorial. Concretamente, en cuanto al ámbito urbanístico y de acuerdo con el artículo 70 del Estatuto, los consejos insulares tienen atribuidas, en calidad de competencias propias, las materias de urbanismo, habitabilidad y ordenación del territorio, con el litoral incluido, además de la potestad reglamentaria, con la singularidad de Formentera donde las competencias del consejo insular abarcan también las que le corresponden como ayuntamiento.

Esta realidad institucional implica la importancia de no agotar el marco normativo con la ley y dejar un margen de regulación a los consejos insulares mediante los reglamentos de desarrollo. Por ello se ha optado por una ley poco reglamentista y que permita un desarrollo normativo diferenciado en cada isla, si bien dentro de un marco que debe garantizar un tratamiento unitario en los aspectos sujetos a la reserva de ley y, de manera muy especial, en lo que se refiere a la esfera de derechos y deberes de los particulares.

Un segundo elemento definidor del alcance de la ley ha sido la exclusión de la misma de la regulación de usos y actividades en suelo rústico, para los que se remite a la legislación específica. La ley se limita a regular la actividad urbanística, la transformación del suelo y el régimen jurídico del suelo transformado. No es el caso, por tanto, del suelo rústico que se define justamente por estar excluido de esta transformación. Precisamente, esta exclusión a menudo viene motivada por unos valores naturales y paisajísticos que trascienden el interés municipal y que justifican un tratamiento desde una perspectiva mucho más amplia. La excepción a esto se produce en materia de intervención en el uso del suelo y disciplina, donde sí la normativa resulta de aplicación respecto de las actuaciones que se llevan a cabo en el suelo rústico.

Fijadas las metas del objeto de la norma, cabe mencionar a sus principios informadores, partiendo de la idea de que no corresponde en ningún caso a esta ley fijar un modelo territorial concreto. Este debe definirse, con el grado de detalle que en cada caso corresponda, a los instrumentos de ordenación territorial, y debe concretarse en el planeamiento urbanístico. La eficacia de la presente ley solo quedará acreditada en el momento que se demuestre adecuada para la implementación de modelos territoriales diferentes e, incluso, divergentes. La principal finalidad de esta norma es, pues, la creación de un marco normativo estable para la fijación de un modelo de territorio, y en ningún caso puede ser una finalidad la imposición de un modelo concreto.

Sin embargo, es inevitable que la ley incorpore una serie de principios básicos que deben formar parte de cualquier modelo que se pretenda implementar. Ya se ha apuntado más arriba el carácter estructurante del principio de desarrollo sostenible, sostenibilidad que debe tener en cuenta tres pilares básicos: el ambiental, el social y el económico. Y esta triple configuración es fundamental precisamente en una actividad como la urbanística y de hecho debe encontrarse presente en las actuaciones que se prevean. Es por ello que en la ley se exige no solo una sostenibilidad ambiental, que se garantiza en todo caso por la aplicación de la normativa sectorial correspondiente, sino también la económica, en el sentido de buscar un equilibrio en las actuaciones urbanísticas que las hagan realizables. Esta condición, que por obvia puede parecer superflua, no lo es cuando observamos docenas de previsiones del planificador que se perpetúan en el tiempo sin que se lleguen a materializar, lo cual no solo puede ser causa de problemas particulares para las personas propietarias y los ciudadanos y ciudadanas del lugar, sino que también de alguna manera debilita la credibilidad del propio plan y desincentiva la participación ciudadana a lo largo del proceso. También es importante, en este sentido, la sostenibilidad social, con el fin de garantizar una calidad adecuada de los servicios, el acceso a una vivienda digna y a evitar procesos de degradación que pongan en peligro la cohesión social. Y son fundamentales para la correcta convergencia de estos pilares la transparencia y la participación ciudadana. Si hay una función pública donde claramente la participación ciudadana ha sido y es un elemento esencial es en la urbanística. La ley, por tanto, refuerza estos mecanismos para hacer que esta participación sea efectiva, garantizando en todo caso el acceso a la información de los instrumentos de planeamiento y gestión, la participación en la formulación y en la tramitación y el fomento de las herramientas telemáticas para facilitar el ejercicio de estos derechos.

En cuanto a la estructura y al contenido concreto de la ley, esta consta de nueve títulos, 193 artículos, diez disposiciones adicionales, once transitorias, una derogatoria y cuatro finales.

En el título preliminar se prevén el objeto de la ley, la actividad urbanística y los fines que persigue. Se hace mención, además, de la integración del planeamiento en el marco de la ordenación territorial, del sistema jerárquico y de los criterios de interpretación de sus determinaciones. Se regulan la participación ciudadana, la acción pública y el papel de la iniciativa privada en la gestión de la actividad urbanística; las competencias de las diferentes administraciones y las relaciones interadministrativas; y los convenios urbanísticos, fijando su marco jurídico, los límites a que se someten, así como las garantías exigibles, sobre todo en lo que se refiere a su publicidad.

El título I regula el régimen urbanístico del suelo, manteniendo la actual división en tres clases: urbano, urbanizable y rústico; define las actuaciones urbanísticas en el marco de la legislación estatal; y fija el régimen general de cumplimiento de los deberes que comportan estas actuaciones, así como los casos en que estos deberes pueden ser objeto de modulación. En líneas generales, se sigue con la tendencia marcada por normas anteriores de fijar un concepto estricto de urbano en el sentido de ser un suelo ya transformado y contar con los requisitos que la norma fija, con independencia de que pueda ser objeto de un tratamiento diferenciado cuando se categorice como asentamiento en el medio rural. En todo caso, esta última figura solo puede ser de aplicación a los asentamientos ya existentes legalmente implantados o que sean objeto de incorporación a la ordenación de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente. Salvo estas situaciones, la transformación de suelo rústico debe pasar necesariamente por la clasificación como urbanizable y es por eso que es el único caso en que computa su superficie a efectos de los límites de crecimiento que fijan los instrumentos de ordenación territorial.

El título II regula los instrumentos de planeamiento urbanístico y fija el plan general como instrumento de planeamiento integral del municipio, que se desarrolla a través de planes parciales, planes especiales y estudios de detalle. El plan general es la figura principal y determina la clasificación del suelo y la estructura general y orgánica del municipio, la ordenación detallada del suelo urbano y del urbanizable ordenado así como el resto de determinaciones que se fijan. Desde esta vista global, debe definir las previsiones temporales de la ejecución del plan, las necesidades de vivienda protegida y la sostenibilidad económica de las actuaciones que determina.

Asimismo, se regula la tramitación de los instrumentos de planeamiento y, con carácter general, la competencia de los consejos insulares en la aprobación definitiva de los mismos, con la excepción de Palma de Mallorca y, de manera limitada, de los municipios de más de 10.000 habitantes.

El título III regula la ejecución del planeamiento y fija como sistemas de actuación la reparcelación en que diferencia las modalidades de compensación y cooperación y la expropiación. Se regula la reparcelación económica y se fijan mecanismos para facilitar estas operaciones cuando se trate de actuaciones en suelos ya transformados. Los mecanismos de intervención en el mercado del suelo se regulan en el título IV, tanto en lo referente a la regulación de los patrimonios públicos de suelo como a los derechos de superficie y de tanteo y retracto.

El título V regula la obligación de edificar y los deberes de los propietarios respecto a la ejecución y la conservación de las obras y las construcciones, incluida la obligación de someter las construcciones y edificaciones a inspecciones periódicas o, en su caso, la de presentar el informe de evaluación de edificios previsto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Se regulan también la situación de ruina y la expropiación forzosa por razones de urbanismo.

Los últimos títulos regulan la intervención en el uso del suelo y la protección de la legalidad urbanística. Con carácter general, se mantiene la sujeción a licencia municipal para las obras y otras actuaciones con trascendencia urbanística, aunque en determinados casos se permite optar por un régimen de comunicación previa. Se regula también el procedimiento para restablecer el orden jurídico perturbado y la posibilidad de suspender actuaciones que se lleven a cabo sin el amparo de un título que las legitime. Se refuerza también la competencia del consejo insular que, incluso, puede suspender determinadas actuaciones en ejecución sin necesidad de requerir de forma previa la intervención municipal, especialmente en suelo rústico. En cuanto al régimen sancionador, se amplía el concepto de persona responsable y se hace una clasificación más precisa de las infracciones, adaptadas a la legislación básica.

Cierran el texto un conjunto de disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales. En estas se determina, entre otras cuestiones, el mantenimiento del carácter supletorio de los reglamentos estatales hasta que se vean desplazados por los reglamentos de desarrollo de la ley.

TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales

CAPÍTULO I
Principios generales y finalidades específicas

Artículo 1. Objeto de la ley.

Esta ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico general regulador de la actividad administrativa en materia de urbanismo en las Illes Balears, y definir el régimen jurídico urbanístico de la propiedad del suelo de acuerdo con su función social.

Artículo 2. Actividad urbanística.

1. La actividad urbanística es una función pública que diseña el modelo territorial local y determina las facultades y los deberes del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su destino. Comprende la ordenación, la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, del subsuelo y del vuelo; la urbanización y la edificación teniendo en cuenta las consecuencias para el entorno; y la regulación del uso, la conservación y la rehabilitación de las obras, los edificios y las instalaciones.

La actividad urbanística se desarrolla en el marco y dentro de los límites que fijan las leyes y los instrumentos de ordenación territorial y en armonía con los objetivos de los programas y las políticas sectoriales.

El ejercicio de las competencias urbanísticas debe garantizar, de acuerdo con el interés general, los objetivos de mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y ciudadanas y un desarrollo sostenible, dos objetivos estructurantes de las políticas públicas urbanísticas que implican la utilización racional, responsable y solidaria de los recursos naturales limitados, entre otros, el territorio, armonizando los requerimientos de la economía, la ocupación, el bienestar y la cohesión social, la igualdad de oportunidades y trato de mujeres y hombres, los nuevos usos del tiempo, la salud, la seguridad de las personas, la cultura, la identidad y el patrimonio, y la protección del medio ambiente, contribuyendo a la prevención y a la reducción de la contaminación.

La actividad de ordenación urbanística debe ser siempre motivada, debe expresar los intereses generales a que sirve, y se regirá por los principios rectores de la política social y económica que establecen los artículos 45, 46 y 47 de la Constitución, el artículo 12 y el título II del Estatuto de Autonomía, y por los que define esta ley en relación a cada ámbito específico de actuación y demás normativa aplicable.

En tanto que función pública, la ordenación urbanística no es susceptible de transacción.

2. La actividad urbanística comprende el ejercicio por parte de la administración competente de las potestades que se indican a continuación:

a) La formulación y la aprobación de los instrumentos de ordenación urbanística.

b) La intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo.

c) La determinación de la forma de gestión de la actividad administrativa de ejecución.

d) La ejecución, la dirección, la inspección y el control del planeamiento.

e) La intervención en el mercado de suelo.

f) El control del uso del suelo y de la edificación, la protección de la legalidad urbanística y la sanción de las infracciones.

Artículo 3. Finalidades y atribuciones de la actividad urbanística.

1. Las políticas públicas relativas a la regulación, la ordenación, la ocupación, la transformación y el uso del suelo tienen como fin común la utilización de este recurso de acuerdo con el interés general y según el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los objetivos específicos que les atribuyan las leyes.

2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las políticas a las que se refiere el apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos naturales armonizando los requerimientos de la economía, la ocupación, la cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente, contribuyendo en particular a:

a) Materializar un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades y del territorio municipal, racionalizando las previsiones de la capacidad de población y priorizando la compleción, la conservación, la reconversión, y la reutilización o la mejora de los suelos ya transformados y degradados, y la compactación urbana y la rehabilitación, en lugar de nuevas transformaciones de suelo, la dispersión de la urbanización y la construcción fuera del tejido urbano. En este sentido se evitará la creación de nuevos núcleos de población y se preservarán del desarrollo urbanístico los espacios más valiosos y las zonas de riesgo.

Asumir y concretar los objetivos y principios establecidos en la Carta Europea de Ordenación del Territorio.

b) La eficacia de las medidas de conservación y mejora de la naturaleza, la flora y la fauna y de la protección del patrimonio cultural y del paisaje.

c) La protección, adecuada a su carácter, del medio rural y la preservación de los valores del suelo innecesario o no idóneo para atender las necesidades de transformación urbanística.

d) La prevención adecuada de riesgos y peligros para la seguridad y la salud públicas y la eliminación efectiva de las perturbaciones de ambas.

e) La prevención y la minimización, en la mayor medida posible, de la contaminación del aire, el agua, el suelo y el subsuelo.

f) Vincular los usos del suelo a la utilización racional y sostenible de los recursos naturales, teniendo en cuenta la capacidad de crecimiento insular limitada y la escasez de recursos hídricos.

g) Subordinar los usos del suelo y de las construcciones, sea cual sea la titularidad, al interés general que define esta ley y, por derivación, a la planificación urbanística.

h) Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo y los usos y las formas de aprovechamiento, de acuerdo con su función social y de utilidad pública.

i) Evitar la especulación del suelo y garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbanísticos, una previsión de dotaciones y equipamientos urbanos adecuada y el acceso a una vivienda digna. El suelo vinculado a uso residencial está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, un domicilio libre de inmisiones contaminantes y en un entorno seguro, saludable y universalmente accesible. Asimismo debe favorecer la cohesión social, mediante la regulación del uso del suelo de forma que se fomente la convivencia equilibrada de grupos sociales, usos y actividades.

j) Reconocer y garantizar una distribución justa de beneficios y las cargas que se derivan del planeamiento urbanístico entre los que intervengan en la actividad de transformación y edificación del suelo, en proporción a sus aportaciones.

k) Asegurar y hacer efectiva una adecuada participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los organismos públicos, y, en su caso, de los particulares, en los términos establecidos en esta ley y en la legislación estatal que sea aplicable.

l) Atender el principio de accesibilidad universal y fomentar la implantación de sistemas de transporte colectivo y la movilidad sostenible en general.

m) Tener en cuenta en el desarrollo de los núcleos poblacionales la perspectiva de género.

n) Valorar las funciones agrarias, ganaderas, forestales, territoriales, ecológicas y paisajísticas de las áreas rurales.

o) Considerar los efectos paisajísticos en toda actuación urbanística.

p) La protección patrimonial, favoreciendo la reutilización de los inmuebles y espacios de los centros históricos y del patrimonio cultural como estrategia fundamental en la rehabilitación de estos elementos y el mantenimiento de la estructura urbana.

q) Promover la eficiencia energética en la elección de los emplazamientos y la ordenación.

3. Los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos y ciudadanas establecidos en los artículos siguientes sean reales y efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, que favorezcan o contengan, según proceda, los procesos de ocupación y transformación del suelo. El suelo vinculado a un uso residencial para la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia.

4. En relación con la competencia en materia de planeamiento, y dentro del marco de los instrumentos de ordenación territorial, la actividad urbanística incluye las siguientes facultades:

a) La formulación y la aprobación de los planes y de los instrumentos de ordenación urbanística previstos en esta ley.

b) El emplazamiento de centros de producción y de residencia que distribuya la población de la mejor manera posible.

c) La división del territorio municipal en áreas de suelo, atendiendo a una organización racional y de acuerdo con el interés general de la ocupación, según la clasificación determinada en esta ley y la asignación de la calificación correspondiente.

d) El establecimiento de zonas de usos diferentes según la densidad de la población que las haya de ocupar, el porcentaje de terreno que puede ser ocupado por construcciones, volumen, forma, número de plantas, clase y destino de los edificios, con criterios de ordenación generales uniformes para cada clase en toda la zona.

e) La formulación del trazado de las vías públicas y las infraestructuras de comunicación.

f) El establecimiento de espacios libres para parques y jardines públicos en la proporción adecuada a las necesidades colectivas.

g) El emplazamiento y la definición de las características de los centros y los servicios de interés público y social, los centros docentes y las infraestructuras de comunicación, en los términos que, en su caso, determine la legislación sectorial aplicable.

h) La calificación de terrenos para destinarlos a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

i) La determinación de las dimensiones y la configuración de las parcelas edificables, la limitación de las edificaciones y del uso del suelo, del subsuelo y del vuelo.

j) La definición o la orientación de la composición arquitectónica de las edificaciones y la regulación, en los casos que sea necesario, de sus características estéticas y constructivas.

5. Con relación al ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo, la competencia urbanística incluye las siguientes facultades:

a) Intervenir previamente los actos de parcelación de todo tipo de terrenos, con independencia de su clasificación.

b) Intervenir la construcción y el uso de las fincas.

c) Prohibir los usos que no se ajusten a la legislación o la ordenación urbanística.

d) Facilitar el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas a los propietarios en los términos que se establecen en esta ley.

6. La competencia urbanística en materia de ejecución, dirección, inspección y control del planeamiento comprende las siguientes facultades:

a) La dirección, la realización, la concesión y la fiscalización de la ejecución de las obras de urbanización.

b) La expropiación de terrenos y construcciones necesarios para efectuar las obras de urbanización.

7. La competencia en materia de intervención en el mercado de suelo incluye las siguientes facultades:

a) Regular el mercado de terrenos, con subordinación a las finalidades que prevea el planeamiento.

b) Ceder los terrenos edificables y los derechos de superficie que se constituyan.

c) Constituir y gestionar los patrimonios públicos de suelo.

d) Ejercer los derechos de tanteo y retracto en los términos que se establecen en esta ley y en cualquier otra legislación aplicable.

8. Las facultades del control del uso del suelo y de la edificación, de la protección de la legalidad urbanística y de la sanción de las infracciones son las que se prevén en esta ley.

9. Todas las facultades mencionadas en los apartados anteriores tienen un carácter meramente enunciativo. La competencia de la actividad urbanística integra todas las facultades que sean necesarias para hacer efectivos los fines, y deben ser ejercidas de acuerdo con esta ley y demás legislación que sea aplicable.

Artículo 4. Dirección y control de la actividad urbanística y la iniciativa privada.

1. La dirección y el control de la gestión de la actividad urbanística corresponde a la administración competente, que los llevará a cabo en las formas previstas en esta ley y, en lo no previsto, en cualquiera de las formas previstas en la legislación reguladora del régimen jurídico de la administración actuante.

2. La administración puede llevar a cabo la gestión y la ejecución de la actividad urbanística directamente o las puede encomendar a entidades de naturaleza mixta o a la iniciativa privada.

3. La administración actuante, en el ámbito de sus competencias, debe facilitar y promover la iniciativa privada en las formas y el alcance previstos en esta ley, cuando lo aconseje el cumplimiento de los fines y los objetivos del planeamiento urbanístico, mediante los diversos sistemas de actuación.

Artículo 5. Ejercicio del derecho de propiedad.

1. En el marco de la legislación estatal aplicable, el ejercicio de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad debe sujetarse al principio de la función social de este derecho, dentro de los límites que imponen la legislación y el planeamiento urbanísticos y cumpliendo los deberes que fijan, de acuerdo con el interés general.

2. En ningún caso se pueden considerar adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas que contravengan la legislación, la ordenación territorial o el planeamiento urbanístico.

Artículo 6. Inexistencia del derecho de indemnización por la ordenación urbanística de terrenos.

1. La ordenación urbanística del uso de los terrenos y de las construcciones, en tanto que implica meras limitaciones y deberes que definen el contenido urbanístico de la propiedad, no confiere a los propietarios el derecho a exigir indemnización, salvo en los supuestos establecidos expresamente por esta ley y la legislación estatal aplicable.

2. La simple previsión de edificabilidad u otros usos lucrativos, mediante la ordenación urbanística, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad o de los referidos usos se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada, en todo caso, al cumplimiento de los deberes y a la remoción de las cargas propias del régimen correspondiente, en los términos previstos en esta ley.

Artículo 7. Integración de la ordenación y del planeamiento.

Las administraciones públicas competentes en materias de ordenación urbanística deben ejercer las potestades propias mediante la planificación previa. Salvo las excepciones que expresamente se establecen en esta ley, la ejecución de cualquier acto de transformación del territorio o del uso del suelo, sea de iniciativa pública o privada, debe estar legitimada por el instrumento de planeamiento que proceda para su ordenación.

Artículo 8. Instrumentos de planeamiento y legislación sectorial.

1. Los instrumentos de ordenación urbanística deberán tener en cuenta las determinaciones que se establecen en la legislación sectorial que fijen deberes concretos de regulación del sector correspondiente en estos instrumentos. Corresponde a los organismos que tienen la competencia sectorial respectiva velar por la adecuación de estos instrumentos a las determinaciones de la legislación sectorial mediante la emisión, en su caso, de los informes preceptivos, y el resto de acciones y medios que establece la legislación aplicable.

2. Para cumplir lo dispuesto en el apartado 1 anterior, los organismos titulares de competencias sectoriales deben facilitar a las administraciones titulares de las competencias de planificación urbanística la información que necesiten sobre la materia, cooperar y prestarles la asistencia activa que pudiesen pedir.

Artículo 9. Sistema jerárquico.

1. Los instrumentos de ordenación que desarrollen el planeamiento urbanístico conforman un sistema integrado y jerarquizado único. El alcance y el contenido de cada instrumento y sus relaciones para cumplir los fines específicos integrados en el sistema global son los previstos en esta ley.

2. Los instrumentos de planeamiento urbanístico deben ser coherentes con las determinaciones de los instrumentos de ordenación territorial y de cualquier otra legislación o planificación sectorial en que incidan, y deben facilitar su cumplimiento.

Artículo 10. Interpretación de las determinaciones de los instrumentos.

Las dudas en la interpretación producidas por imprecisiones o por contradicciones contenidas en los instrumentos de ordenación urbanísticos se resuelven atendiendo los criterios de mayor protección ambiental, de protección integral del patrimonio cultural y de desarrollo sostenible, de menor edificabilidad y de mayor dotación para espacios públicos, de la perspectiva de género y aplicando en todo caso el principio general de interpretación integrada de las normas. En el caso de que se dé un conflicto irreductible entre la documentación imperativa del planeamiento que no pueda ser resuelto atendiendo los criterios generales determinados por el ordenamiento jurídico, prevalece lo que establezca la documentación escrita. En todo caso, en el suelo clasificado como rústico prevalece la norma o la medida que confiera mayor protección, con independencia del rango normativo y del grado de especialidad.

Artículo 11. Nulidad de las reservas de dispensación.

Son nulas de pleno derecho las reservas de dispensación contenidas en los instrumentos de planeamiento urbanísticos y en las ordenanzas, así como las que concedan las administraciones públicas al margen de estos instrumentos, planes y ordenanzas.